它们进入的方式，一是直接收购地产物业。
如摩根士丹利2005年4月出资4亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6月出资8.5亿收购上海广场4万平方米商业用房，9月又出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿收购上海明天广场；麦格理2005年7月出资38亿收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，9月又以4亿收购上海城市酒店公寓；高盛8.9亿元购入上海百腾大厦；DIFA2005年8月7.2亿收购上海华狮中心。
二是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产项目。据商务部数据，2005年房地产业外资合作项目2119项，合同金额194亿美元，当年实际利用54.18亿美元。
三是注资。如RREEF向珠海“中珠上城”住宅项目注入2.25亿美元；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元；麦格理、花旗等也都在寻找好项目投资。
四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。
五是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30%；永亨、恒生、中信嘉华在广州、上海也开展了房贷业务。花旗银行也于2006年开始介入房贷。
除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，它们从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。
热钱短期套利的特性，决定了其大多涌入中高档住宅市场。这一轮调控之前，上海、北京等中高档房地产市场，主要是国内热钱如温州炒房团、山西煤老板炒房团之类兴风作浪，炒买炒卖之间，不断推高房价。调控之后，部分国内热钱转战其他产业，但境外热钱却跟进来了，大大增加了中高端市场的购买力，以更大的手笔呼风唤雨、推波助澜，房价自然越来越高。有买房的就有为其建房的，任志强说他不为穷人建房，只为富人建房，其实是来自于他真实的市场感受。中高档住宅暴利多多，谁还为老百姓建低档房呢？普通住宅供不应求，价格也就眼看着一天天高起来，高到老百姓无法承受，自然就是民怨沸腾。据零点公司2006年调查，太原商品房的购买者中80%是非本市居民，北京、大连是60%，郑州是55%，该调查据此判断，中国的房地产业基本上是被投机资金操纵了。
短期套利的资金，往往是打一枪换一个地方，来得快去得也快。今天房市好，蜂拥而入；明天股市热，又作鸟兽散。聚散之间，留下无穷的后患。假使有一天，房地产业内的境内热钱加境外热钱全部撤出，留下那么多高档住宅，谁来居住、谁来消费呢？恐怕就会出现当年海南、北海的局面。
境内的热钱，还算“肉烂在锅里”，境外的热钱则更难以控制，中国不是它们的家，迟早是要走的。它们主要目的是赌人民币升值，暂时寄宿在房市、股市，顺便捞一把，将来一旦在汇市得手，连本带利都要撤出。而且热钱极其敏感，稍有风吹草动，就会立即反应，来去无踪。
