促使房地产行业整合的三大因素

行业整合是个趋势,大多数新兴行业随着自身的成熟,都会经历分裂与整合,而要观察一个趋势,往往要经历十几年或几十年的时间。在相对漫长的行业整合之路上,遇到某些突发事件或特殊的情形,行业的整合将会加速。

那么,什么样的因素会促使房地产行业整合加速或者爆发呢?

首先,政策是首要的因素。房地产项目因为其投资周期长、资金密集、涉及行业广泛等原因,一直以来,和政府存在着千丝万缕的关系。又因为房地产具备既是投资又是消费的双重特征,其一举一动都受到社会各界的关注。

众所周知,中国房地产业从市场化萌芽之时起,便置身于政策调控之中,几度沉浮轮回。中国房地产企业的境遇也随着政策的变化,冷暖不同,几家欢乐几家愁。1993年,中央首次针对房地产的宏观调控,触发房地产行业第一次整合大潮。由于卡住了开发商的资金命脉,一大批开发企业从此消失,房地产行业的门槛明显上升。

之后的多次“楼、堂、馆、所”政策调整,也或多或少地对一些企业造成不同程度的冲击。开始于2004年的宏观调控,到2007年楼市的疯狂,从2008年的调整到2009年的疯狂,再到2010年开始的调控,这几年楼市的大轮回虽然没有造成大规模的整合,但每一个事件的发生无不是在为大规模的整合积蓄力量,也许就在不经意之间,一次大级别的行业整合序幕就已悄然拉开。

其次,宏观经济形势是次要因素。房地产作为支柱产业,与宏观经济的状况紧密相连,良好的宏观经济基本面是促使房地产业健康发展的基础,而一个生机勃勃的房地产市场反过来又会促进宏观经济的持续增长。

2008年中国面临外围经济衰退的严峻考验之时,在多年的宏观调控之后,国内的经济增速回落十分明显,这成为压倒房地产市场的最后一根稻草,国内房地产市场低迷从2008年下半年开始加速,对建材、电梯、钢铁、建筑等多个相关产业影响都十分明显。万科也出现项目停工的情况,虽然万科回应说是为规划和设计,但不可否认,和当时不景气的房地产市场存在很大关系,因为房地产和宏观经济的关联密切,对宏观经济又造成了很大的压力。

一旦房地产业对宏观经济产生压力,那么行业的整合调整将绝不会是中小级别的。失去了宏观经济的基础和土壤,再加上多年来积聚的房价泡沫,行业整合的力度可能会相当大。

最后,新技术和新模式也将是触发行业整合的重要因素。说到底,行业整合不过是竞争加剧的另一种表现形式,其真正的关键仍然是,企业的核心竞争优势是什么?在市场好的时候,行业发展的特征非但没有整合,反而可能以分裂的形式出现。然而,如果整合是一种趋势,那么分裂不过是趋势过程中的潮流或者时尚,是短暂而不可持续的。

一旦市场形势不好,整合开始的时候,企业间的竞争将首先从最直接的地方开始,比如以前的土地、现在的资金,而以后将从人才和品牌的高度进一步展开。

公司的核心优势除了战略、管理、人才等,新的赢利模式和新的技术创新,也将会把强者和弱者区分开来。这里所说的模式或技术,是指会对行业发展造成重大影响并且具有相当实力,比如,万科早在2003年便已启动住宅产业化研究,现已具备一定的规模,在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化,还拥有了30项左右的专利,这给万科带来强大的先发优势。

住宅产业化是房地产发展的趋势,虽然现在大多数开发商仍然认为它属于未来的市场,不过,一旦条件具备,回过神来的企业想开始追赶,可能就为时已晚了。

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