深度解析房价上涨的十大原因(2)

的确,是按揭贷款释放了大量的需求,上海1998年、1999年期间,按揭零首付、按揭利息全免的促销案例比比皆是,不能想象,如果没有按揭贷款,中国目前的楼市将会是怎样。

(5)经营城市的理念推高地价房价。前几年,全国一窝蜂似的学习上海浦东和大连模式,都在大讲特讲经营城市,搞城市规划,拉开城市框架,大搞城市建设,大上形象工程,大搞开发区,搞招商引资,搞行政中心大搬迁。

2002年,我们为安徽某县做咨询,讲的就是这些东西,结果县长认为讲得好,把四套班子的大部分人都叫来一起听,讲课归讲课其实再深入一点去思考,笔者认为立足于改善城市面貌为主的经营城市理念是有欠缺的。城市是谁的城市?城市当然是市民的。经营城市为什么?其最终结果当然应是造福市民。如果城市光鲜了,多数市民的生活却更困难,岂不是背离了我们的初衷,那么我们又为何要经营这个城市?

现状是,几乎所有城市采取的经济发展思路和模式大同小异,一个基本事实是,因为经营城市,地价被大大提高,加上土地采用“招拍挂”转让制度,其结果必然是房价的持续升高。

(6)权力寻租和腐败推高房屋成本。2008年11月11日,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,住房和城乡建设系统是腐败现象的多发区、高发区。“比较突出的是重庆市规划局、海南省海口市规划局、湖南省郴州市住房公积金管理中心等,相继发生比较重大的腐败案件,涉及金额相当惊人。”

其实从事过房地产开发的人都知道,从拿土地到交房,涉及一百几十个相关单位或部门的审批,层层都需要资金成本,前几年舆论要求房地产开发商披露房价成本构成,有人预测说隐形成本可能高达30%,这也许有些夸张,但房价成本的一个重要组成部分产生在审批环节却是事实,在这样的背景下,王石说万科从不行贿,的确足够令人钦佩。

(7)区域经济发展不均衡和贫富差距。目前我国的收入差距体现在城乡之间(城乡居民的收入差距2005年为3?2∶1,全国收入差距的60%以上出自于此)、区域之间(东中西部已有的收入差距,由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大)、行业之间(有数据表明,从2000年到2004年,4年间行业差距扩大了1?6倍,按全要素收入来分析,最高收入与最低收入之间相差5~10倍)、阶层之间(收入最高的20%群体的收入是收入最低的20%群体收入的33倍)。

区域经济发展的不均衡导致出现的现象是,城市与城市的均衡性非常差,这也是导致一线城市流动人口居高不下的原因所在。有调查数据显示,上海市外来购买需求已经占到50%以上,而北京是35%以上。

同样的情况表现在二三线城市,便是农村向县城聚集,县城向省城聚集,由于正处在城市化进程的高峰期,使得中国绝大多数城市都表现出人口导入性的特征,也正是这个特征,正是这些强大的导入性需求,使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。

贫富差距的加大表示社会财富向少数人群集中,这就促使投资性需求的产生,有钱的人拥有几套甚至几十套房,通过出租或转让获利,而没有消费能力的人,要么根本买不起房,要么当房奴,顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁,这就在一定程度上推高了房价。

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