5．房地产是图章的旅行
房地产流程繁多，比起国外发展商而言，中国的开发商在运行过程中所承担的心理压力与风险压力，是外界无法想像的。房产商在运行过程中苦于行政部门的各种审核与签批颁证，中间要经过无数道坎。在一线城市一般来说还比较规范，但在二三线城市相关职能部门就不是那样好伺候。
许多房地产企业被热情招商引资到了一个新的城市进行开发，主管领导非常关心，但职能部门经常刁难，常言说，阎王好见，小鬼难缠。腐败就是这样出现的，一件很容易走常规程序就能办完的事情，经常被管理部门延后审批，或制造这样那样的问题，使得项目审批不能如期进行。要知道，房地产商一旦投入开发，财务成本的控制很重要，拖一个月就是一个月的财务费用。房产商如在火里，职能部门如在水里，开发商只得以各种形式来慰劳与取悦这些权贵们。在一些经济不发达的城市，公务员的收入并不高，穷山恶水的培养下，他们就靠灰色收入来弥补收入不足。所以每个项目许多开发商总是会预算一笔交际成本，一般控制在总投资的2%～3%之间，用于项目的协调与公关。
开发商拿地与项目定位是项目成功与否的关键所在。业内经常这样说，七分定位，三分销售，也是就说，对于项目的把握正确与否决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要开发商主导，以及营销策划公司、设计院等单位的配合，踏踏实实认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同区域与地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。如果只是在产品出现问题后再来策划会诊，只能在广告包装、媒体通道、营销策略上下些功夫，很难提升产品的附加值，从而造成产品滞销与倾销，既增加财务成本又没有获取应有的利润。
获得了土地，开发商在项目定位完成后，接下去的大多工作就是项目立项、规划等行政审批。房地产是图章的游戏，一个项目从立项开始到完工验收以及取得权证的初始登记，大约有100个图章需要盖，也就是说，要经过层层报批，才能把房屋完整地交到业主手中。
在前期，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
期间，房地产公司要经过层层审核，要通过主管行政部门的无数道关卡，最终才能成事。计委审查可行性研究报告和进行项目立项；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；消防局、公安交警支队、教育局、卫生局、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；审图公司进行图纸评审；之后规划部门办理建设规划许可证。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
到了要确定建设单位办理施工报建登记阶段的时候，要对工程进行发包，确定施工队伍。建委组织职能部门才能对工程开工条件进行审查，颁发《建筑工程施工许可证》。
到了工程量完成达到三分之二后开始到房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。这样开发商才可以把期房预售给购房者。
