从硝烟中走过来的战士很多是英雄,可惜很多被贪欲毁掉了。在女人和贪欲面前都没有毁掉的男人,可惜被自己的爱好毁掉了。
对于开发商来说,规划局就是一座神圣的大庙。
牛枝花和其他地产商一样,对这座庙可谓高山仰止。“新站13号地”开发在即,牛枝花又到了和规划局打交道的时候。
房地产项目的开发,就像一道诱人但又复杂的满汉全席,虽然味道极佳,但是烹调起来需要费时间。厉害的开发商就是一个高明的厨艺大师,可以掌握好火候,对各种材料捏拿得很准,也懂得哪些程序可以化繁为简。
一般来说,项目开发这个繁杂的系统工程必须经过很多道程序,缺一不可:前期调研、项目立项、取得土地使用权、征地拆迁、项目规划、工程建设、经营销售。
在取得土地之后,项目便进入规划程序,这是一件马虎不得的大事。
开发商取得了土地,并非意味着就可以造房立楼大赚人民币了。这里面还有个游戏规则的问题,而这个规则的裁判就是规划局。就像一个喜欢驾驶的人买回一部爱车,并不代表他可以无拘无束自由驰骋,还需要遵守交通规则。
也就是说,一个房地产项目的规划程序必须经过规划局,在符合城市规划要求的前提下,必须向规划局办理项目规划的申报手续,在取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后,项目方可开工建设。一个项目的规划总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书等一系列设计方案都必须经过规划局审批。经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件,而建设用地规划许可证更是取得土地使用权的必备文件。
由此可见,规划局这座庙大得很,它牵扯着开发商的每一根神经。
对于开发商来说,时间就是财富。一个楼盘,从拿地到销售完毕,一般的周期,快则六至八个月,慢也只要一年。时间拖得太长的话,单是银行的贷款利息这一项就要多出不少。
按理说,一个楼盘在规划局,按照正常程序操作即可,然而,开发商常常抱怨,向规划局报批方案时总是难以通过,很多项目规划被反复要求修改,为何总是通不过?这里面就有学问了。既然是座大庙,开发商就得烧香拜佛。等不及的开发商只好私底下找人活动。只要这座庙里的菩萨发发佛心,开发商赚钱的速度就快多了。
牛枝花操作了几个项目,对这个程序非常熟悉了,他以前就是依靠手下的美女公关团搞人肉炸弹轰炸,自然也可以通关,但是牛枝花觉得速度还不够快,他需要在美女之外的一种力量来推动加速,从而更快地为自己产生财富。这种力量自然就是高官。
牛枝花想起了吕小姬背后的资源,这座储备了很久的宝库到了开发的时候了。
他给吕小姬打了个电话,说了些客套话,然后抛出药引子:“吕处长,我上次还欠你一顿赔礼的饭局,你看你什么时候有空,去我的柳溪山庄视察一下。那个地方很不错,也适合老同志休养小住,吕处长如果有老同志要安排,就安排到我们的柳溪山庄吧,我们很愿意替吕处长效劳,为你分忧啊。”
公关老手吕小姬是何等聪明之人,一听就知道牛枝花的意思。自从上次收了牛枝花的新宝马轿车之后,吕小姬就觉得欠了他什么似的。对于他的要求,吕小姬自然会主动迎合,也算是一种回报。
再说了,吕小姬所认识的那些老领导,很多都是接待时认识的,有的纯粹是工作关系,有的私交还不错。这官场上的事,一个人手上有很多关系,只是意味着他拥有资源。如果这些关系没有利用,那也就只是一种没有生命的资源,就像坐拥一潭死水一样;如果将这些资源盘活了,用好了,那就变成了一座宝库,自己自然是宝库的掌管人。吕小姬自然知道这个道理,所以,面对牛枝花的要求,她当然乐意帮忙。
“牛总需要和市里哪个部门打交道呢?”吕小姬不问牛枝花需要结识哪位老领导,而是直接说市里的部门,表示她知道牛枝花心里的小九九,自己是有意在帮助他。
“我手上的一个项目,最近要向市规划局报批。吕处长与规划局很熟悉吧?”牛枝花说。
“市规划局的马局长只是认识,工作上的来往,没有很深的私交。不过他和省里的李老爷子关系不一般,我将李老爷子喊出来介绍给你认识一下。”吕小姬说的李老爷子就是李大国,多年前担任过东海省政协副主席,之前是东海省委常委、政法委书记。
李大国与市规划局局长马之栋情同父子,马之栋在仕途上的造化全凭李大国的庇护。两人的关系说来话长。李大国与马之栋的父亲是一起出生入死的战友。对越自卫还击战打响后,李大国与马之栋的父亲马解放奉命出兵。随大部队攻打谅山。当时马解放是独立连连长,李大国是副连长。重镇谅山,北临山岳,南接平原,是越南北方的战略要地,河内的大门。越南当局视谅山为“要塞”,命令其“王牌”第三师精锐部队,沿谅山城外的山岳丛林一线摆开,妄图阻止我边防部队乘胜还击。马解放和李大国的连队接到命令,作为敢死队先行冲锋突破防线。两人知道这一仗凶多吉少,全连官兵全部写了遗书,马解放和李大国相互约定,只要其中一人活着,就要照顾好两人的家小。战斗打响后,由于越军的火力太猛,独立连连续发起了三次冲锋都没有突破,此时死伤已经过半。主要是越军的一个碉堡久攻不下,可这时离大部队发起总攻的时间越来越近。连长马解放没有多想,便在战友的掩护下,操起一个炸药包冲向了碉堡,最后与敌人的碉堡同归于尽,为进攻扫除了障碍。独立连因此获得“英雄连”称号,幸存下来的副连长李大国也被授予战斗英雄称号。李大国没有忘记与马解放的约定,一直照顾着他的一家人。后来李大国官至师长后,转业至东海省出任地方要员,担任过省委常委、政法委书记等职。马之栋成人后,李大国一直将他带在身边,视若己出,并加以培养。马之栋也将李大国当作自己的父亲。
马之栋与李大国的故事,牛枝花早已听说过,但是以前无缘结识。现在有了吕小姬搭桥,事情自然好办了。
“吕处长,我们柳溪山庄养了几匹英国纯血马,你今天邀请李老爷子过来骑马吧。”牛枝花早已了解清楚,明天是李大国的生日,虽然不是什么大寿,但是每年的生日,马之栋必定要陪着老爷子过。
吕小姬答应尽力而为。
牛枝花这次的安排,有几个目的,当然目标主要是规划局长马之栋。他以前都是和马之栋手下的小喽啰打交道,俗话说小鬼难缠,擒贼就得先擒王。只要搞定了马之栋,规划局的事情就不是问题了。
牛枝花还有一个目的。他听说马之栋要去市公安局当局长,这个小道消息传了很久了,全丽阳官场都传遍了,可就是迟迟没有动静。从规划局长调任公安局长,就是预示要升职。现在的公安局长是市委常委、政法委书记李自城兼任的,李自城快到了退休的年纪。据传马之栋出任市公安局长,李自城就只担任市委常委、政法委书记,显然是为马之栋的提拔铺路,而这个道路的设计人自然是前任省委常委、政法委书记李大国。牛枝花的房地产开发日后少不了要涉及拆迁等事宜,这都需要公安机关配合,如果在马之栋出任公安局长之前搞好关系,那就是一箭双雕,可以为日后的开发带来好处。
当然,牛枝花之所以如此急着结识马之栋,主要是想要改变公司项目的容积率。容积率对开发商来说,就是一座金库——容积率每提高一个点,开发商的利润就可以增加十个点!如此巨大的诱惑,是任何一个开发商无法抗拒的。
所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,开发商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。因此,开发商想提高容积率,可以增加利润;而住户则希望降低容积率,住起来舒适一些。
为了协调开发商与住户的矛盾,国家和地方对容积率都在一定范围做了规定。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过五,多层住宅应不超过三,板式小高层不超过二,多层板楼不超过一点五,联排别墅不超过零点六,别墅容积率一般为零点二。楼盘的绿化率应不低于百分之三十。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。于是,很多开发商就想尽千方百计提高容积率增加利润。
比方说,一块占地十万平方米的土地,如果将容积率由三改为四,那么就意味着项目可以多建十万平方米,也就多出了上亿的利润。如此高额的收益,不论对于开发商来说,是极具吸引力的。
对于开发商而言,容积率这个指标是决定最终利润的关键,因为地价成本在开发中占绝对比例,建筑容积率越高,发展商的可售面积越大,回收资金就越多。
而这个容积率的修正和调整、审批,权力都在规划局手里。一言以蔽之,规划局就是财神爷,如果它垂爱于你,你的投资就可以产生更多的财富。
下午上班的时候,牛枝花将业务联络部经理南宫楚楚叫到办公室,询问她相关公关事宜落实得怎么样了。
南宫楚楚一进门,就撒娇地说,牛总,你急什么嘛,心急吃不到热豆腐。南宫楚楚是个成都女孩,说话尾音总是带着成都口音。
牛枝花一边喂着他笼子里的麻雀,一边半开玩笑半认真地说,楚楚同志,这搞项目就好比打仗,是亮剑见红的事情,讲究的是速度,我的竞争对手都狡猾着呢,你不急,等到黄花菜都凉了,鬼子已经占领了阵地,我们等着吃骨头?