开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说，开发商给房子定价时，会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：
1.成本加成法
要知道成本，必然就涉及到了预算。预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上，就成了对外的房价。自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了。所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话，只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了，我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程。
2.比较定价法
除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿。那这比较，要比较些什么呢？
首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是？
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候，开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年，经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的。又说远了，还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。至于，另一种，比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说。
