前言
曾荫权上任之初，香港人曾对他寄予厚望，但如今却大失所望。
近年来，香港时局不断转差。社会和经济持续不公，以政府为后盾的精英阶层利用不公平的土地和房屋政策，损害民众的利益。加上香港缺乏竞争法，这种不公平现象已深深植根于社会结构之中。这本书的宗旨，就是追本溯源，剖析这种现象。
过去数年，既得利益者使得楼市泡沫再度膨胀，生活成本高昂，经济上的公平竞争环境不再。土地的垄断，行业和经济集中，引发排挤效应，导致就业和创业机会不断减少，民怨沸腾，更激怒“80后”一代，包括一贯沉默并且逆来顺受的年轻中产专业人士。
高地价政策病毒
困扰着香港社会的长期隐疾中，如脱缰野马般不受控制的楼价，不过是其中的症状之一。香港是居住成本第三高的亚洲城市，置业成本第四高的国际都市（每平方呎10?709港元，高于日本东京）。香港零售商铺租金亦在全球排名第二。
尽管2009年香港人均本地生产总值同瑞士一样，接近43?000美元，但香港的基尼系数高达43.4%，仅低于中非共和国的43.6%，高于中国内地的41.5%。2009年有123万香港人生活在贫困线以下，约10万人居住在环境恶劣的笼屋。而李嘉诚、郭氏兄弟和李兆基则登上《福布斯富豪榜》，跻身全球50大富豪之列，资产净值分别为1?260亿港元、820亿港元及700亿港元。与2003年的资产净值相比，他们的财富分别增长了107%、59%及142%。
高昂的居住和营商成本，富者愈富、贫者愈贫，这种种症状都是高地价政策的结果。
尽管行政长官曾荫权在2005年6月宣誓就职时承诺：“以果敢行动维护香港市民的福祉和利益。”但根深蒂固的社会不平等及不公平现象不断恶化。政府措施不得民心，加上迟疑不决、半途而废的作风，社会只得继续挣扎，却又无能为力,出现温总理所说的“社会深层矛盾”。
强拍条例侵犯私人财产权
2010年3月，由功能组别主导的立法会强行通过一项备受争议的法案：将50年及以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛由九成业权降至八成。也就是说，在一个物业中，有80%住户同意将物业出售给地产发展商，则其他20%住户即便反对，也无济于事，不得不被迫迁出。1999年，《土地（为重新发展而强制售卖）条例》首次通过，拍卖门槛为九成业权，即是必须得到90%住户同意，才可以决定物业的前途。这样规定的目的，是防止因为无法联络上一两名业主，而使得地产商的收购程序陷于胶着。但这一次的降低拍卖门槛，明显是侵犯私人财产权，公然偏袒地产商的举措。
据媒体报道，一家地产商之前一直与一幢位于半山、47年楼龄楼宇的数名业主商讨赔偿金额，但此法例于2010年4月生效后，这家地产商已中止谈判。该地产商认为，只需再等三年，当楼宇的楼龄达50年时，便无需再与这几位业主讨价还价，只需申请强制拍卖便可以了。
香港发展局局长林郑月娥声称，此项立法是为了方便重建马头围等旧区，但批评者指出，根据过往的纪录，申请强制拍卖的建筑物几乎全都是位于半山区的住宅。
林郑月娥在电台节目中接听听众来电，有一名中学生提出一个尖锐的问题：“政府如何保证地产商不会要求政府把拍卖门槛降低至七成、六成或五成？”
自强制拍卖条例通过以来，共有20宗强制拍卖个案，其中18宗，申请的地产商在没有竞争的情况下以投标底价买入。近期在北角高尚住宅区宝马山继园台，两座旧住宅楼宇便由新世界集团以每平方呎3?475港元申请强拍购得。一般而言，业主不愿出售物业，原因多为赔偿价格和感情因素。地产商提供的补偿款多数情况下不足以让业主在同区购入同类的单位。另外，有一部分业主不愿迁离早已生活习惯的居所，离开相熟的街坊，这种情况尤以老人为甚。而当物业成为地产商的目标，且楼龄已达50年时，这些不愿出售居所的业主大多一筹莫展。
在正常的收地程序下，只有政府和市区重建局有权为公共利益收回土地。但自1999年以来，地产商已取得收地权。这种权力本不应落入地产商之手，现在却变本加厉降低拍卖门槛。
高铁脱离常轨
另一项备受争议的议决，是2010年1月功能组别议员在立法会通过广深港高速铁路拨款计划。这条昂贵的铁路将花费纳税人669亿港元，但50年的回报预计仅有800亿港元。
由一些热心公益的工程师和其他范畴的专业人士组成的公共专业联盟，提出另外的建议方案，承诺将较政府的方案“更快、更平、更好”。此项方案指出政府的高铁方案有“七宗罪”，并认为以新界锦上路为总站会好得多。成本方面，公共专业联盟专家小组建议的投资成本为250亿港元。此外，专家小组的铁路选址建议能避免清拆铁路将会穿过的一个村庄菜园村。
对这些经过深思熟虑的专家建议，政府官员却嗤之以鼻。当拨款议案在立法会财务委员会会议审议之时，数以千计的示威者围堵立法会，有20多位80后青年更是以“苦行”的方式进行抗议。
兴建高铁，谁会得益最多？何以功能组别的议员急于通过拨款议案？是否因为地产商的建筑附属公司，以及与本地业务关系密切的内地承建商，能获得盈利可观的铁路工程相关合约？
政府原建议西九文化区地皮单一招标，从三个投标者中选择一个，在公众压力下被否决。新成立的西九文化区管理局是否会将40公顷的珍贵地皮招标，作商住发展？这种土地招标和港铁、机场管理局、市建局等法定机构的土地招标一样，不受立法会监管。这块位于连接内地交通枢纽附近的黄金地皮地产商自然不会放过，而基于过往大地产商和政府相互勾结的事实，西九文化区管理局将此块地皮招标不过是早晚的事。
坐视不理楼宇供不应求
2002至2003年政府一度暂停公开拍卖土地，2004年起以勾地表制度取代公开土地拍卖。过去数年，楼市飙升，政府却一直拒绝恢复定期公开土地拍卖。此外，尽管公众抗议楼价过高，但政府一直拒绝复建居屋。
从2003年7月至2005年5月，住宅物业价格上涨63%，2006年中至2008年中，再度攀升32.4%。在全球金融海啸冲击的2008年6月至12月期间，楼价下跌17 %，然后反弹，由2008年年底至2009年8月期间上涨了20%。自此之后，楼价有增无减，在2010年上半年，价格又已上涨三分之一。
2009年10月，据媒体报道，一家地产商以每平方呎71?280港元的价格，将一个豪宅单位出售予一名内地买家。《华尔街日报》报道，香港新屋销售的买家中四成属内地人，这源于中国政府2008年11月推行4万亿人民币的刺激经济方案。毫无疑问，从内地涌入香港的资金推高了楼价，部分原因是香港的移民政策，移民申请人要符合条件，投资地产是选择之一，而绝大部分移民申请人都来自内地。
一位年轻的医生，也是知名的网络作家，写了一封致行政长官的公开信（刊于《明报》），反映80后这一代对楼价的强烈不满：
半年的楼价已经升了三分之一！就算是租金也升了两三成。特首你教我们要“睇餸食饭”，量力而为，但我想告诉你，今日的年轻人根本无楼可置、无饭可食！ 买楼要首期：今天很多年轻人仍然为偿还大学学费以及持续进修的开支，为各大高等教育机构打工；就算让你储到首期，但很快你会发觉，你所预备的首期永远追不上楼价的升幅。能够做九成五按揭的，往往是动辄二三百万的物业，并非月入五万的两口子家庭所能负担，就算选购看似较便宜的旧楼，也找不到银行提供足够的按揭。当你用一年时间储多十万（港）元之际，该单位的楼价又岂止升多三十万。”
在此背景下， 另一次楼市泡沫极可能会形成，但政府却坐视不理。虽然房屋供不应求已证据确凿，但政府仍未决定是否恢复定期的土地拍卖（在前任房屋及规划地政局局长孙明扬的“救市九招”实施前，定期土地拍卖是惯常的做法）。过去五年，平均每年的楼宇单位吸纳量，一直超过每年新单位供应的净增长。空置率由2003年的6 .8%下跌至2009年的4.3%。2009年第一至第四季度，住宅租金水平上涨了15.4%，到2010年，涨幅继续增加。
“八万五”非罪魁祸首
行政会议召集人梁振英2010年4月23日在《明报》发表文章，反驳大众认为1997至1998年楼市暴挫，前任特首董建华的“八万五”房屋政策是罪魁祸首的论点。梁振英认为，“八万五”房屋政策出自《长远房屋策略评议咨询文件》，文件于1997年1月公布时，并没有导致市场暴跌（咨询期由1997年1月至5月底）。董建华1997年10月在《施政报告》中宣布的政策只是衍生自该份《咨询文件》。当主流媒体口诛笔伐，指董建华的“八万五”房屋政策是市场下挫的罪魁祸首时，其实他不过是替罪羔羊罢了。
梁振英在文章中指政府有公共责任向有需要人士提供可负担的房屋。此举既可以促进社会安定，也能带给市民安全感，同时兴建居屋并不违反市场经济的理念。
在前港督彭定康的支持下，当时的房屋司黄星华编制了1997年《咨询文件》，其理念可追溯至1976年麦理浩政府首次推出的居屋计划，目的是帮助所有家庭购置合适和可负担的房屋，同时鼓励市民自置居所。该份《咨询文件》提出用科学和定量模型，来准确地判断长期的房屋需求，使政府可及时提供足够的土地供应。麦理浩政府亦支持实施资助房屋计划，以帮助中低收入人士自置居所，并且在有需要时以适当的措施打击地产市场的投机活动。
可惜，这些合理的目标在2002年被“救市九招”一笔抹煞。政府在市况低迷时削减土地供应，不但剥夺了小地产商购买较廉价土地的机会，也夺去了令市场竞争更健康发展的希望。削减土地供应以振兴疲弱的地产市场，一直是政府维护高地价政策的武器。而事实无数次证明高地价政策弊多于利。根据“救市九招”，勾地表制度取代定期的公开土地拍卖，变相把控制权拱手让给龙头地产商，他们可藉此控制楼宇供应的时机、地皮的选择和最低价格。无限期搁置兴建居屋，迫使一些低至中收入买家转至由少数大地产商主导的私人住宅市场。这除了令此批买家的购买力过度透支，在市场衰退时苦不堪言之外，也剥夺了另一批市民购买可负担房屋的机会。
目前，私人楼宇价格愈来愈高，但政府坐视不理，不愿复建居屋。即使立法会在2009年11月通过不具约束力的动议，促请政府恢复该计划，但迄今政府唯一的反应，就是曾荫权承诺就此事进行公众咨询。
房屋协会2010年6月推售“夹心阶层住屋计划”余下的约800个单位，以缓解社会对可负担房屋的渴求。协会共接获逾30 ?000份申请，超过认购的40倍。一般而言，希望购买这些单位的申请者，都是中等收入人士，其收入超过居屋设定的上限，但负担不起购买私人楼宇。这些单位虽受到五年转售的限制，但仍获得热烈反响，正正说明市民对可负担房屋的庞大需求。
有一种言论认为政府没有义务为中低收入人士提供房屋援助，因为此举变相帮助了中低收入人士在地产市场谋取利益。对于这种论点，梁振英2010年5月14日在《明报》发表文章指政府一直批出廉价的土地，犹如向工业及公用事业行业补贴，令许多工业家及前身是公用事业的地产财团致富，帮助从事这些行业的人成为亿万富翁。我们却从没听说过，一个居屋业主会因政府补贴而获利至这种程度。梁振英质疑，如果居屋家庭真的能“致富”，社会均富一点，又有何不好？
降温措施搔不着痒处
关于政府迟疑不决、半途而废的作风，最恰当的例子莫过于近期的楼市降温措施。这些降温措施针对地产无视规则和不道德的销售手法，但大部分其实不过是地产商买卖交易的正常合约责任而已。地产商不道德的欺诈手法层出不穷，例如在销售过程中隐瞒价目表等重要信息，待最后一刻才提供；在售楼说明书上发放误导讯息、虚报单位实用率；利用选择性公布的内部销售来操纵价格；利用分批次少量销售在短时间内抬高价格；让地产代理向客户施压等。
其实，2006年6月前立法会议员李柱铭已在立法会会议上提出动议，通过立法禁止内幕交易、虚假销售、操纵价格和发放不实或误导的资料，旨在提高地产市场的透明度。当时的房屋及规划地政局局长孙明扬否定了此项建议。这次虽然通过了一些措施，但这些急就章的策略究竟能否有效打击投机活动和平抑泡沫充斥的市场，实在令人怀疑。
以目前的土地和房屋政策来看，恶法之首莫过于“孙九招”。这些倒行逆施的措施扭曲了负责任政府应有的目标。曾荫权政府受制于大地产商，既没有胆量也没有智慧去否决“救市九招”，恢复1998年《长远房屋策略白皮书》内对社会有益的土地和房屋政策。
政府推行的“救市九招”，声称的理据是不想干预地产市场，但这根本是一场骗局。作为港铁最大的单一股东，政府在过去十年从港铁收取逾200亿港元的股息，其中一半来自物业发展盈利，因为港铁的核心业务之一就是物业发展。政府一直是土地及物业市场中重要的一员，又何谈独立于地产商利益之外？
市场本就容易波动，而根据公开的长期策略制订的政策，应该高瞻远瞩、坚决且稳定。市场起伏绝不应该动摇既定的政策目标。董建华错在当市场重挫时，屈服于地产利益集团的压力，放弃了合理的长远政策目标，支持短视、反应过敏的措施。
竞争条例无助促进竞争
政府似乎一直在竞争政策的立法方面采用拖延战术。
政府否决了民主派议员2001年提出的《公平竞争条例草案》后，竞争问题一直搁置；直到2006年，政府才向公众咨询具有全面监管权力及职能的跨行业竞争法制度。关于该项建议的另一轮公众咨询，在2008年5月进行。
《公平竞争条例草案》的一些条文颇受争议。根据该草案，一家企业的市场占有率超过40%才被认为是滥用强大的市场力量。某些消息来源估计，三大地产商在住宅市场的市场占有率达77%，但《公平竞争条例草案》对此却束手无策，因为这草案条例未有对集体操控市场力量的限制。众所周知，超市行业的市场占有率集中在惠康、百佳这两家行业巨子之手，这条例同样对他们也没有影响。除非可以证明一家企业的市场占有率超过40%，否则未来的竞争法就无能为力。
条例草案也没有任何条文管制妨碍竞争的并购，于是寡头垄断的地产商仍可任意垄断其它未被垄断的行业，行业和经济的集中程度并不会因此减轻。
《条例草案》不包括纵向协议， 因此目前超市行业盛行的“转售价格保证”将不会受到禁制。
由于该《条例草案》的效力不足，加上政府明显不愿改变市场结构，目前整体经济，特别是土地和地产市场上失衡的竞争环境，不大可能会得到恢复。
管制两家电力公司的经营和盈利能力的《管制协议》（Scheme of Control Agreement），于2008年续期10年，而非过去的15年，获准的回报率由13.5%至15%下降至9.99%。然而，一如预期，政府一直没提及任何开放电力市场的具体方案。因此，要在电力这门公用事业促进竞争，恐怕也只是空中楼阁而已。
在直接影响民生的行业，例如房屋、电力、燃气、超市和巴士服务上，未来的《竞争法》对现行的妨碍竞争行为充其量只起到中性的作用，消费者仍会受到不公平对待。
制订最低工资刻不容缓
在香港这个发达的经济体系中，拥有土地的人通过垄断最宝贵的资源——土地，享有实际上来自社会的增值（基建设施和海景），坐享其成，成为世界级的富裕家族。然而为处在同一个社会的底层市民提供维持生活所需的基本薪金却举步维艰。
在多家工会长期努力争取最低工资立法后，政府在2005年发起公开辩论。2009年年初，临时最低工资委员会成立，在此之前，咨询进展犹如蜗牛般缓慢。反对《最低工资条例草案》的多是剥削工人的群体，其中一名来自饮食业的功能组别议员就是典型例子。他认为时薪20港元是合理的水平。草案咨询期于2010年5月3日结束，以自由党为代表的商界建议时薪24港元，而各劳工团体则要求30至35港元。
35港元的建议，是以工人需养活自己及一名受供养人士作基础计算出来的，计算方法为把综合社会保障援助金（综援）一个月的金额2?900港元乘以2，再加上800港元的交通津贴（即每月收入为6?600港元），然后除以每周6个工作天，每天工作8小时，则时薪约为35港元。截至2009年第二季度，香港家庭每月收入的中位数为17?500港元。
2010年11月，立法会通过最低工资的立法，时薪为28港元。此结果虽差强人意，不过总算是个起点, 问题在于雇主是否肯忠实执行, 一切仍有待事实去印证低薪雇员是否能真正受惠。
香港的经济已从2003年的谷底复苏。然而经济复苏主要是由于内地访港游客的消费和内地在香港的地产投资。旅游消费刺激零售店铺租金，有利在黄金地段开设大型商场的大地产商，而内地人购买物业的资金同样落在大地产商的口袋里。店铺租金上升，自然对整体物价的上涨造成连锁反应，市民不得不承担高昂的生活成本。
与此同时，曾荫权的经济政策都集中在“硬件”的发展，例如兴建添马舰政府总部、在启德机场旧址兴建豪华邮轮码头、建立西九龙文娱艺术区和高速铁路，而这些都有利地产和建筑行业。
整体经济增长，但只有很小部分惠及上班一族和基层市民。自由市场经济学家相信的所谓“涓滴效应”( trickle–down effect )很难在现实世界出现。因为以成本推动（特别是由租金推动）的通货膨胀，蚕食着难得的工资增长。最终，曾荫权政府非但未能让广大市民分享经济增长的成果，反而加深贫富悬殊，令社会更加不平等。
官商利益纠缠
2008年的梁展文事件是政府与大地产商勾结的绝好例证。前屋宇署署长梁展文退休后获得新世界发展附属公司聘用，给予收入丰厚的雇佣合约，此事引起极大争议，媒体和公众指他涉嫌利益冲突，最终梁展文放弃了这份职务。许多人都联想到在梁展文担任官职期间是否曾输送利益，现在的高薪厚职是否为“迟来的回报”。
政府高级官员时常与地产商谈判，在日常行政工作中涉及庞大金额的金钱。官职愈高，职权愈大，更容易被以利益挂帅的大地产商唆使，与之建立互利的关系。
以梁展文的例子来说，他涉嫌2004年决定将“红湾半岛”私人机构参建居屋计划中的政府权益以低于市场的价格出售。这个项目涉及两家地产商——新世界集团和新鸿基地产集团。公务员事务局局长俞宗怡承认，在审批梁展文到新世界集团任职的申请时，忽略了他曾参与这个项目。
审计署曾批评梁展文运用酌情权，不恰当地向恒基兆业的嘉亨湾项目批出额外的可开发楼面面积，令政府损失了数亿港元的补地价收入。其后的政府报告声称，梁展文运用酌情权并非不当，但承认该部门的程序有漏洞。
可是，政府似乎没有从梁展文的例子中汲取教训。现行制度下，局长级官员退休后，可寻找有利益冲突的工作。首长级公务员离职就业检讨委员会的报告并没有约束力。
逐利贪权不知足
众所周知，许多地产巨贾及与其关系密切的业务伙伴（包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的伙伴），在由800人组成的行政长官选举委员会中，占有不少席位。地产界的利益，藉地产及建造界在立法会的功能界别议席获得充分反映。
《南华早报》揭露，截至2010年3月底，六大地产商的董事在各个法定及咨询组织担任共54个职位，而1998年时只有16个。地产界的卡特尔将其魔爪延伸至政治体制，以巩固其经济影响力。
独立评论员戴维?韦伯（David Webb）批评一些法定及咨询组织委任的任期过长：
“政府限制每人最多同时获任命六项公职，每项公职不超过六年，但政府自己不断在违反这种限制。事实上，政府只要把某人由委员会的‘委员’晋升至‘副主席’或‘主席’便可解决这个问题。因为这视为新的任命。六年的规定，其目的是把新意见和新观点引入法定及咨询组织；此外，对于具备经济影响力的法定及咨询组织，如城市规划委员会，此举有助防止贪污。银行每隔数年便把职员调至不同分行工作，也是基于这个原因。政府容许委员会会员六年后晋升至最高职位，不但较委员一职拥有更高的影响力，而且可掌管委员会额外六年，这似乎与引进新意念及反贪污的原意背道而驰。”
六年任期已经很长，更遑论12或18年。一个人可同时担任多达六个法定及咨询组织的职位，加上这个获委任的人已经有全职工作，这明显有悖常理。韦伯注意到这些法定及咨询组织的成员，在六个职位其中一个任期届满告退后，旋即可获其它机构任命。
权力重迭，令权力集中在少数精英阶层之手。地产商通过对政治权利的掌控，获取更多利益，带来社会更深的两极化问题，这才是香港社会的最大隐忧。
80后带动社会价值模式转移
香港社会弥漫着无助的气氛，在无尽的漆黑里，一道银色闪光显得格外耀眼，这就是洞察现实的80后一代。
2009年6月，香港中文大学学生会写了一封题为“为我们社会的未来建言——告全港市民书”的公开信。信中表达了香港社会“未来主人翁”珍而重之的理想。
这一代年轻人的心态，与拥有巨额物质财富及在经济阶层身居要职的上一代截然不同。他们的理想可概括为反市场原教旨主义、反物质主义、维护社会公义、重人性、支持环保和文物保育。他们与前几代香港人不同，更加敢言，对权威更加不妥协、不屈从。
以“适者生存”为原则的自由市场原教旨主义，50后婴儿潮的一代奉之为金科玉律，而年轻一代却对此非常反感，从公开信中可见一斑：
“明明社会贫富悬殊的程度比得上第三世界国家，跨代贫穷不禁令年青一代绝望，可耻至极；那些自由市场的信徒，仍在四处宣扬‘贫富悬殊乃经济发达地区的必然现象，无须处理，以免妨碍社会整体的发展’。明明经济学教科书的理论与现实世界完全脱节，权贵的附庸和市场的信徒居然仍以‘市场会自我调节’为由， 阻止种种保护和关怀弱势的政策和措施上马。”
从保卫天星、皇后码头到保卫喜帖街，到反高铁到反特权，这些年轻一代，为维护自己的权力站出来，希望传递给社会这样的讯息：他们已准备好挑战，并坚持在香港前途问题上的发言权。他们要为香港争取一个新前途。
80后必定会形成一股强大的公民力量。年轻人察觉到寡头地产商垄断土地和其他经济资源，以及随之而来的不公平现象，他们决心反击。这是微妙却重大的社会改革，也是笔者过去始料不及的。这确实是可喜又令人耳目一新的变化。
除非土地和税收制度彻底改革，否则不能指望香港的深层次矛盾能妥善解决。毕竟，这些制度是土地遭垄断、行业和经济集中、贫富悬殊严重、阶级分化和社会不公的温床。
潘慧娴（Alice Poon)
2010年11月
